Investir dans des bureaux à Lyon en 2025 :
quels quartiers sont les plus porteurs ?
En 2025, Lyon reste l’un des marchés tertiaires les plus solides en régions, avec une demande soutenue et des transactions qui ont bien résisté en 2024 avant de repartir au S1 2025. Les secteurs « cœurs de marché » conservent l’avantage, tandis que quelques zones périphériques peinent à absorber l’offre.
Part-Dieu : le « prime » lyonnais (valeur sûre)
Le quartier d’affaires Part-Dieu domine toujours les volumes placés début 2025 (environ 16–18 % selon les bilans T1/S1), porté par son hyper-accessibilité (gare TGV), une offre neuve/renouvelée et une densité de services. C’est le secteur le plus « liquide » pour revente et (re)location, recherché par ETI et sièges.
Pourquoi c’est porteur en 2025
Pour qui ? Investisseurs recherchant des actifs core/core+ (immeubles récents, labellisés), utilisateurs >1 000 m².
Pourquoi c’est porteur en 2025
- Attractivité pérenne et profondeur de marché (facilite la sortie).
- Rendement prime stabilisé côté investissement régional fin 2024, signal de confiance des acteurs.
Pour qui ? Investisseurs recherchant des actifs core/core+ (immeubles récents, labellisés), utilisateurs >1 000 m².
Gerland : pôle « sciences & industrie » en montée
Gerland bénéficie d’un écosystème biotechnologies, santé et industries propres, avec des immeubles récents et des surfaces flexibles. Les brokers anticipent une dynamique 2025 soutenue, tirée par les secteurs innovants et la proximité des grands axes.
Pourquoi c’est porteur
Pour qui ? Stratégies value-add à core+, avec recherche d’équilibre rendement/risque.
Pourquoi c’est porteur
- Demande « utilisateurs finaux » diversifiée (startups → ETI), ce qui lisse le risque locatif.
Pour qui ? Stratégies value-add à core+, avec recherche d’équilibre rendement/risque.
Vaise : tech, créations d’emplois et alternatives prix
Sur la rive droite de la Saône, Vaise attire des entreprises du digital/IT et des services, avec un bon rapport qualité/prix par rapport à l’hypercentre. Les perspectives 2025 sont jugées favorables pour l’absorption, notamment sur les surfaces « mid-size ».
Pourquoi c’est porteur
Pour qui ? Investisseurs opportunistes à la recherche de rendements supérieurs et d’actifs bien desservis.
Pourquoi c’est porteur
- Arbitrage qualité/prix vs Part-Dieu, accès métro et périphérique.
Pour qui ? Investisseurs opportunistes à la recherche de rendements supérieurs et d’actifs bien desservis.
Confluence & Presqu’île Sud : image, mixité et modernité
Confluence séduit par son image « créative » et durable, avec des immeubles récents et des espaces flexibles, très lisibles pour les locataires tertiaires (conseil, agences, studios créa). La part de Lyon intra-muros dans la demande placée est remontée au-delà de 60 % fin T3 2024, ce qui soutient ces micro-marchés centraux.
Pour qui ? Utilisateurs sensibles à l’image/ESG ; investisseurs visant une clientèle « premium créative ».
Pour qui ? Utilisateurs sensibles à l’image/ESG ; investisseurs visant une clientèle « premium créative ».
Lyon 6 / Brotteaux & quartiers établis : rareté et profondeur
Début 2025, Lyon 6 a enregistré plusieurs transactions significatives (ex. « 50 Roosevelt »), confirmant l’appétit pour des emplacements établis et patrimoniaux. Ces adresses bénéficient d’une demande « naturelle » (cadres dirigeants, cabinets, finance).
Pour qui ? Stratégies patrimoniales avec potentiel de revalorisation via travaux/labels.
Pour qui ? Stratégies patrimoniales avec potentiel de revalorisation via travaux/labels.
Périphérie élargie : sélective en 2025
La périphérie reste hétérogène : certaines zones souffrent d’un stock élevé et de délais de commercialisation plus longs. La clé en 2025 est la sélectivité (accessibilité TC forte, parkings, services, qualité ESG).
Tendances 2025 à garder en tête
- Stabilité/normalisation après 2024 : le marché lyonnais a retrouvé des volumes comparables à 2023, montrant sa résilience.
- Intra-muros reprend l’avantage fin 2024 → bon signal pour les quartiers centraux (liquidité locative).
- Rendement prime bureaux stabilisé fin 2024 (référence régionale) → lisibilité sur la prime de risque.
- ESG & labels (HQE/BREEAM/BBCA) deviennent décisifs pour l’absorption et la valeur de sortie. (Synthèse des études brokers 2024–2025).
Check-list d’investissement en 2025
- Ciblez des micro-emplacements “profonds” : Part-Dieu, Gerland, Vaise, Confluence, Lyon 6. Réduisent le risque de vacance structurelle.
- Privilégiez les immeubles performants (ESG) : meilleure attractivité locataire, décote moindre à la revente. (Convergence des analyses marché 2024-2025).
- Soignez l’accessibilité multimodale (TGV/TER/métro) : surreprésentée dans les deals 2024-2025.
- Arbitrage centralité vs rendement : Part-Dieu/Confluence pour la liquidité, Vaise/Gerland pour le rendement ajusté du risque.
- Anticipez la demande “mid-size” (300–1 500 m²) : formats les plus actifs sur les marchés régionaux en phase de normalisation. (Synthèse brokers 2024-2025).
En 2025, Part-Dieu reste l’évidence « prime », Gerland et Vaise offrent un couple rendement/dynamique très attractif, tandis que Confluence et Lyon 6 capitalisent sur leur image et la rareté. La périphérie demande une sélection fine des emplacements et des actifs. Pour un premier ticket à Lyon, une stratégie core/core+ à Part-Dieu ou core+ / value-add à Gerland-Vaise apparaît aujourd’hui la plus équilibrée.